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CBRE世邦魏理仕:2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望
时间:2020-08-09

CBRE世邦魏理仕今日发布《2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望》,解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。

2019年开年写字楼市场如预期表现走缓,空置率环比上升1.3%,季节因素叠加市场因素导致净吸纳量大幅缩减,但甲级写字楼市场表现优于乙级写字楼。优质零售物业市场核心商圈持续升级,首晋品牌抢滩申城,围绕品牌、场景和技术等各类创新层出不穷。活跃需求推动仓储物流市场租金上升,成为各路资本关注焦点。一季度上海商业地产大宗交易市场延续了2018年的市场热度,成交总额为人民币239.4亿元,同比增长92.78%。其中外资涉及的交易共有3笔,成交总额近百亿,创十年首季新高。

优质写字楼市场:乙级写字楼净吸纳量缩水,租户升级需求凸显

一季度新增供应节奏放缓,写字楼市场如预期表现乏力,空置率环比上升1.3%。季节因素叠加市场因素导致净吸纳量大幅缩减,但甲级写字楼市场表现优于乙级写字楼,净吸纳量达93,315平方米。乙级写字楼市场则持续面临租户流失,项目翻新改造的状况,净吸纳量录得负值。详细分析空置率显著攀升楼宇,其中42%的乙级写字楼为楼龄超15年的老旧项目,甲级写字楼则多为邻近商务区内有新大楼交付,折射出在市场选择充裕的环境下,租户升级需求加速释放。受到全球世界政治、经济局势不明朗等因素的影响,众多企业对扩张持保守态度,市场议价空间继续增大,平均有效租金环比下跌0.4%,连续三个季度呈现下跌趋势。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示:“预期上半年上海写字楼市场将进入盘整期,核心商务区将保持稳健基调,非核心商务区竞争加剧。幸而‘两会’之后,上海被赋予三大重任,增设上海自贸新片区,在上海证券交易所设立科创板并试点注册制、实施长江三角洲区域一体化发展国家战略都将为上海健康发展注入原动力,届时金融业、高科技产业、生物医药以及高端制造业都将来为上海写字楼需求带来新的增长点。

商务园区写字楼市场:租赁需求旺盛,张江生物医药产业提质升容

一季度共有3个新项目入市,为市场带来26万平方米新增供应。从当季租赁成交来看IT、游戏开发,制药业以及工业品制造业表现活跃,累计去化9.8万平方米。从区域来看,张江,漕河泾与凌空板块均为热点区域,特别是张江板块。经过多年发展,张江生物医药产业进入了成熟期,2018年启动首个共享制药平台,近期政府还发布了浦东生物医药产业地图规划,在原有基础上提质升容,规划4个新产业基地,到2025年,基本建成具有国际影响力的生物医药创新策源地和产业集群。季末,整体市场租金环比微涨0.8%至每月每平方米133.6元。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商务园区主管李章南(Jonathan Rideout)表示:“随着产业升级,科创新政策以及总部经济的推动,近年上海商务园区写字楼市场呈现快速发展的势头。2018出炉的《上海市产业地图》,进一步优化各区产业定位和空间布局。同时为加快科创中心建设,上海科改出台‘25条’,这一系列利好政策的推出将为上海商务园区写字楼市场增添活力。”

优质零售物业市场:核心商圈持续升级,首晋品牌抢滩上海零售市场

一季度上海零售物业市场未有新项目开业。新年伊始,核心商圈相继录得三家商场升级调改案例,分别是位于南京东路商圈的新世界商城,淮海商圈的上海广场以及徐家汇商圈的汇金百货。体量总计12.3万平方米。受此影响,全市空置率环比上涨1个百分点至8.1%。

季内,咖啡茶饮大行其道,在资本加持和新零售巨头赋能下表现活跃。诸如机器人制茶店,主题茶饮店,咖啡餐吧等相继登陆申城各大商场。另一方面,首晋品牌持续抢滩上海零售物业市场,次级商圈标杆项目亦受青睐,总计录得逾54%首晋品牌进驻次级商圈。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺(Zino Helmlinger)表示:“2019年,‘存量改造’和‘新增开业’双向并重。核心商圈老牌百货将加速转型步伐,料整年闭店调改阵营将加速扩容。与此同时,更多新项目选址次级或新兴商圈开业。预计上海零售物业市场新旧竞争格局将迎来新一轮高质量发展。”

仓储物流市场:租金上升空间充分,受到各路资本青睐

一季度新宜嘉兴物流园交付,为市场带来4.7万平方米新增供应。主力需求来源为汽车制造业,嘉兴和外高桥园区均录得超过1万平方米的成交。第三方物流需求保持活跃,两家企业在外高桥共同消化2万平方米的面积。电商租赁需求依旧旺盛,部分需求溢出至自建库内。

受到新增供应和政府对租户注册及税收要求的影响,全市整体空置率达到7.5%,同比上升0.8个百分点。本季度净吸纳量受此影响,录得负值。除青浦仍有超过25%的空置面积以外,上海其它地区的可租赁面积有限,包括闵行和西北在内的多个地区长期保持满租状态。季末,全市平均租金环比上涨2.6%至每月每平方米47.1元。主要工业园区平均地价保持在每平方米2,105元。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文表示:“未来六个月内,预计将有近4万平方米的高标仓库入市。在目前市场存量稀少,需求稳健的情况下,上海物流市场的去化与租金均有充分的上升空间。随着租户对硬件设施的要求不断提升,高端物流和智慧仓储需求也在快速成长。物流开发商持续探索这些新兴领域的同时,传统开发商以及私募基金也在不断加码进军上海物流地产,物流地产将持续成为各路资本关注的焦点。”

投资市场:第一季度大宗交易成交额同比翻番,外资成交额创十年首季新高

一季度上海商业地产大宗交易市场延续了2018年的市场热度,共录得9笔大宗交易,成交总额为人民币239.4亿元,同比增长92.78%。其中外资涉及的交易共有3笔,成交总额近百亿,创十年首季新高。并与2019年CBRE发布的投资者问卷中,上海获选为跨境投资者亚太区首选城市的结果高度契合。本季在投资者的策略偏好上,资本增值型及机会型的投资占了77%;同时有55%的投资者选择了具良好增值前景的新兴市场投资。但在资产选择上大部分的投资者仍选择了带有写字楼的物业,以确保稳定的现金流来源。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示:“作为中国最成熟的商业地产市场,上海将持续吸引外资积极布局。与此同时国内的货币政策正有条理的逐渐放松,国内房地产投资者的融资状况将慢慢改善。我们预期全年市场交易将更加频繁,投资者趋向建立全周期性多元配置及具稳定现金流的投资组合。”

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